李天平

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2014）宁民终字第xxx号上诉人（原审被告）刘xxx祥，男，1964年4月24日生，汉族，瓦工。委托代理人xxx，男，1943年10月16日生，汉族。被上诉人（原审原告）南京xxx房地产经纪有限公司，组织机构代码06707435-4，住所地南京市浦口区珠江路xxx。法定代表人xxx，该公司总经理。委托代理人李天平，江苏东南律师事务所律师。原审第三人xx，男，1958年5月5日生，汉族。上诉人xxx与被上诉人南京xxx房地产经纪有限公司（以下简称xxx公司）及原审第三人xx居间合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦桥民初字第xxx号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人xxx及其委托代理xxx，被上诉人xxx公司委托代理人李天平到庭参加诉讼。原审第三人xxx经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。xxx公司原审诉称，2013年9月26日，经xxx公司居间，xxx与第三人达成房屋买卖协议并签订房地产买卖中介合同，按照合同约定，xxx以90万元的价格购买第三人位于南京市浦口区公园南路某xx室的房屋。合同第八条第二款约定，xxx应向xxx公司支付佣金13500元，支付时间为过户当天，合同签订后，xxx因故未能完成该房的产权过户事宜，合同约定的佣金也未能支付。现要求xxx向xxx公司支付居间服务费13500元。xx原审辩称，由于第三人不同意卖房，合同没有履行，刘增祥是受害方。因房子没有过户，不同意支付居间服务费。第三人xx原审述称，对本案不发表意见。原审法院经审理查明，2013年9月26日，xx公司、xx、xx三方签订房地产买卖中介合同一份。合同约定，xx将位于南京市浦口区公园南路某幢204室一套房屋以90万元的价格出售给xx。合同第八条对佣金、代办费支付标准及方式进行了明确约定。该条约定，房管家公司完成本合同约定的刘xx委托事项，刘xx按照房地产售房款1.5%，具体数额为13500元向房管家公司支付佣金和代办费，上述费用，应于过户当天前支付给房管家公司。签订合同后，xxx反悔，不愿再出售该房屋，后与刘xx协商一致解除合同，导致房屋买卖合同没有继续履行。刘xx也未按合同约定向xx公司支付佣金。以上事实有刘xxx及第三人陈述，房地产买卖中介合同在卷证实。原审法院认为，三方签订的房地产买卖中介合同，是三方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。该合同包含xx公司与刘xx、第三人之间的居间合同关系和刘xx与第三人之间的房屋买卖合同关系两种不同的法律关系，本案只涉及居间合同关系，对于刘xx与第三人之间房屋买卖合同关系不予处理。对于居间合同，房管家公司已提供房源信息，促成xxx与第三人之间房屋买卖合同成立，其已履行合同的主要义务，刘xx应按合同约定支付佣金。合同约定的xx公司应完成刘xx、第三人委托代办的各项服务等附随义务，并不是因为房管家公司的主观原因没有履行，而是由于刘增祥与第三人协商解除了房屋买卖合同，而导致根本无法履行，与房管家公司无关。但考虑到合同约定的13500元费用包括佣金及代办费，由于房屋买卖合同没有实际履行，房屋并没有过户，原审法院在合同约定金额基础上适当扣除一些代办费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，第四百二十六条第一款之规定，判决如下：刘xx于判决生效后十日内给付房管家公司佣金10000元。案件受理费138元，减半收取69元由刘xx负担。上诉人刘xx不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审对于本案的关键事实没有查清。佣金只有被上诉人完成委托服务事项后才能取得。合同第二条第二款约定，乙方（上诉人）委托丙方（被上诉人）购买以上房产并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用权证，被上诉人完成合同约定的上述事项是取得佣金的前置条件。二、中介合同不能履行的原因是xx反悔不卖房子，上诉人已按约交纳定金，合同无法履行责任不在上诉人。被上诉人提供不实卖房信息，向买房人索要佣金，构成合同诈骗。三、《合同法》第425条第二款规定，居间人提供虚假情况损害委托人利益的不得要求支付报酬，并应承担损害赔偿责任。上诉人因被上诉人提供不确切的售房信息损失达三千元之多，上诉人保留对被上诉人另案起诉的权利。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或直接改判。被上诉人xx公司答辩称，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。二审中，上诉人刘xx认为原审法院对xx公司已尽义务和应尽义务的事实没有查清。对于原审认定的其他没有争议的事实部分，本院予以确认。二审查明，刘xx、xx家公司、xx签订房地产买卖中介合同。合同第二条第二款约定，乙方（上诉人）委托丙方（被上诉人）购买以上房产并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用权证等相关事项。第八条第（二）项约定，丙方完成合同约定的乙方委托事项，乙方按照买卖房地产售房款1.5%，具体数额为13500元向丙方支付佣金和代办费。上述费用，乙方于过户当天前支付给丙方。第（三）项约定，丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。本院认为，刘xx祥、xx家公司及xx签订的房地产买卖中介合同是三方真实意思表示，合法有效，对合同主体均有约束力。根据该合同约定刘增祥与房管家公司之间形成了居间合同关系，依据《中华人民共和国合同法》的规定，居间人的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，从而促成委托人与第三人之间合同关系的成立。在本案中，居间人xx公司已履行了主要义务，促成了居间合同的订立，xx公司未能履行合同订立后的代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用权证等相关事项，是由于刘增祥与第三人协商解除了房屋买卖合同，而并非由于xx家公司的过错导致。故原审判令刘xx支付佣金并无不当。关于刘xx上诉称其与第三人解除合同是因为房管家公司提供虚假信息所致，因其未能提供证据证明，故本院不予支持。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费70元，由上诉人xxx承担。本判决为终审判决。审判长xx审判员xx审判员xx二〇一四年十一月十四日书记员xx