擅长:房产纠纷,婚姻家庭,劳动纠纷,合同纠纷,刑事案件,债权债务,公司企业,继承,行政纠纷
谢逸生,广西贺州人,律师,九十年代毕业于中国政法大学,中国政法大学法治研究会理事,司法部注册律师,同时具备法官、检察官资格。1998年开始代理案件至今法律服务历程二十余年。近十年来,潜心致力于房屋买卖合同风险防范及纠纷处理的研究及实务工作。曾在广州从事律师工作多年,专门接受房屋买卖风险防范及纠纷处理方面的训练,工作经验丰富。所经办的案件,多次被中央电视台及各地方电视台等媒体报道,是广西为数不多的房屋买卖风险防范及纠纷处理方面的专家型、复合型、实战型律师。【专长领域】商品房的认购、预售、买卖、包销、担保贷款、房屋交付、产权登记等环节的风险防范及纠纷处理;二手房、公房、农村房及其他特殊类型房屋买卖的风险防范及纠纷处理;涉房屋分割、房屋继承等婚姻家庭纠纷的处理;房屋相邻纠纷的处理;房屋租赁纠纷处理;对不服房屋买卖合同纠纷判决提出上诉、申请检察院抗诉、再审案件的办理;涉房刑民交叉案件的办理。【执业特点】在二十余年的法律服务历程中,始终关注、研究房屋买卖法律风险防范及纠纷处理问题。对老百姓倾尽一生积蓄的房产有着强烈的法律保护情怀。对房屋买卖的相关法律、法规及最高人民法院的司法解释、典型判例有着扎实的研究。深刻认识到,房屋买卖是一件极其专业的工作,往往会受到借贷、担保、租赁、装修、保险、委托、居间、婚姻、继承、赠与、查封、拍卖、入股、合伙、拆迁、户籍管理、不动产登记等诸因素影响,稍有不慎极易产生纠纷。房屋买卖的形式、种类很多,每种类型的房屋买卖都需要具备不同的条件,遵守不同的规定。房屋买卖比较常见的风险有:一房数卖、广告蒙蔽、预约本约混淆、逾期交房、办证延误、质量缺陷、面积差、整体意志限制、包销人资格受限、抵押隐瞒、假按揭、格式条款不公、物权瑕疵、政策限贷、贷款不能、税费调整、政策禁购、中介信息不实、凶宅、房主借名、特殊房受限、遭遇查封、房屋虚构、产权模糊、建筑违章、增值反悔、继承人异议、遭遇拆迁、共有人异议、承租人异议、土地使用权变更、遭遇执行、登记错误等等。可见,房屋买卖处处是风险,可谓防不胜防,一旦纠纷出现,有些人甚至“钱房两空”,苦不堪言,心力憔悴。在长期的房屋买卖法律服务历程中,始终视法律风险防范为第一要务,对这些风险点采取何种措施加以防范进行深入研究,是极具专业特色的房屋买卖风险防范及纠纷处理律师。【主要著述】《如何认定商品房认购书中约定的定金性质》《“一房二卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济》《“独家委托条款”的效力如何认定》《什么情况下买房人可以要求开发商双倍赔偿》《商品房包销问题法律性质初探》《规避政策借名买房的合同效力》《不动产办证请求权是否适用诉讼时效》等。【经典案例】代理郑XX与何XX,徐XX,林XX多人连环购房纠纷案,提出每一份房屋买卖合同均有效力的观点。同是买房人,得到房屋登记者获得物权,未得到房屋登记者虽未获得物权但享有债权。在九十年代末的时候业界对此认识十分混乱,作为律师据理力争,最终获得法庭认可,最大限度地保护了当事人的利益。叶XX遭遇涉房诈骗,为叶XX撰写《控告书》,在公安机关无暇处理的情况下,冒险亲自到犯罪集团所在地维权索还,虽遭遇恐吓,仍坚持据理谈判,最后钱款获得退还。叶XX写下“有勇有谋大律师”的锦旗相送;代理张XX不服城建类行政处罚提起行政复议,复议机关撤销了原处罚机关的处罚决定。当事人连声说:“这是一件棘手的事情,如果解决不好,接下来的民事诉讼我们也会败诉。我们找了各种关系,请客送礼均无下文,您一份行政复议书就把事情搞定了,我们太佩服您啦!”代理吴XX与某房地产公司房屋买卖合同纠纷案。提出按套计价不能免除开发商面积缩水的违约责任的观点获得认可,吴XX获得赔偿。为庞XX诉覃XX一房二卖请求赔偿一案提供法律帮助。因房价上涨,覃XX反悔不卖,以高价卖给第三人并过户,导致庞XX无法获得房产。通过对房价进行评估,计算出差价损失,成功获得赔偿。为颜XX诉XXX房地产公司涉“三产房”纠纷请求退还购房款一案提供法律帮助,据理力争,最终获得全额退还。代理魏XX与XXX房地产公司商品房预售合同纠纷案,陶XX交了定金后,XXX房地产公司告知魏XX要先交购房款才能签合同,魏XX不再购房并要求双倍返还定金,协商未果后诉至法院获得支持。许XX从江苏来到广西南宁,与XXX房地产公司签订购房合同准备购房,后发现该公司没有预售许可证,遂要求退房退款准备打官司,接到许XX委托后,并没有急于打官司,而是耐心地去找XXX房地产公司协商解决,经过多轮协商,终于获得退款,避免了一场旷日持久的官司。代理吕XX诉XXX房地产公司商品房买卖合同纠纷案,吕XX购房后发现所购房屋早在几年前就被XXX房地产公司卖给他人,遂找到谢律师解决问题,遂依法起诉,据理力争,通过法院调解获得退赔,其中定金部分还获得双倍赔偿。来自北京的叶XX与他人二手房买卖合同纠纷案,因疫情原因谢律师无法亲自到北京代理案件,于是帮助叶XX代写法律文书,整理证据材料,网络上全程指导叶XX打官司,最后问题获得圆满解决。王XX有一套待发证的房屋卖给文XX,双方已经签订房屋买卖合同,房款已经付清,房屋也已经交付使用,岂料事后文XX反悔,以该房屋没有房产证为由要求退房诉至法院,王XX找到谢律师,谢律师展开研究后提出“没有产权证的房屋买卖合同同样受法律保护”的观点,并引用法学界诸多理论成果呈现给法院,最后获得支持,驳回了文XX的无理起诉。汪XX遗产继承纠纷案,家庭成员因为遗产继承问题争吵得十分厉害,到了剑拔弩张的地步。汪XX找到谢律师要求打官司,谢律师建议尽量协商解决,尽量避免打官司,经过苦口婆心的说理,最终达成协议,避免了一场官司,促进了家庭的和谐,保持了家庭和睦。
【案件基本信息】1、裁判书字号广西南宁市(2019)桂0103民初3406号民事调解书2、案由:合同纠纷3、当事人原告:颜XX代理人:乐豪发电子游戏代理权限:全权代理被告:广西XX房地产公司【基本案情】2018年12月22日,颜XX与广西XX房地产公司签订《XXX合作建房合同》,写明:1、该楼盘的土地性质为集体土地;2、该楼盘所在土地权属系XXX村委。双方约定广西XX房地产公司与颜XX合作建房,广西XX房地产公司按时将XX座XX层XX号房屋交付颜XX使用;颜XX分期支付房款,在签订合同时交付XXX元首付款。此后按房屋建设到一定的层数分次交付剩余房款。双方还就其他事项进行了约定。颜XX起诉到法院要求确认《XXX合作建房合同》并要求退款。【案件焦点】《XXX合作建房合同》的法律效力颜XX起诉要求确认《XXX合作建房合同》无效,理由如下:颜XX与广西XXX房地产公司签订的《XXX合作建房合同》实质为房屋买卖关系,双方签订的涉案合作建房合同系规避法律之行为,且并无证据证明被告广西XXX房地产公司在销售该房屋时取得合法建设、销售手续。根据《城市房地产管理法》等规定,《XXX合作建房合同》系无效合同。无效合同收款方应退款。【在法院主持下达成调解】广西XXX房地产公司觉得理亏,于是将收取的XXX元购房款全部退还颜XXX。颜XX对律师的工作十分满意。
【案件基本信息】1、裁判书字号广西南宁市(2019)桂0102民初2965号民事判决书2、案由:房屋买卖合同纠纷3、当事人原告:杨XX代理人:谢XX律师代理权限:全权代理被告:南宁XX房地产公司【基本案情】2018年4月9日,杨XX与南宁XX房地产公司签订《合作建房合同》,约定杨XX与南宁XX房地产公司合作建设房屋,房屋建筑面积109平方米,房屋使用权期限60年;杨XX按分期付款方式支付合作建房款,在签订合同时交付首期建房款180000元。此后按房屋建设到一定的层数分次交付剩余房款。双方还就其他事项进行了约定。此外,《合作建房合同》还写明:1、项目建设的土地性质为集体土地;2、土地权属系XXX村委。杨XX起诉法院,要求确认《合作建房合同》无效。【案件焦点】《合作建房合同》的法律效力【法院裁判要旨】一、关于涉案合同的性质问题杨XX与南宁XX房地产公司签订《合作建房合同》,从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及交付房款等方面来看,其商品房买卖合同特征更为突出,合同的本质目的仍是由杨XX向南宁XX房地产公司支付价款并取得特定房屋,其仅是因涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更,此并不足以改变南宁XX房地产公司向原告出售房屋的本质属性,又由于杨XX实际购买的房屋与双方签订合同时尚未竣工,故应认定双方签订的《合作建房合同》为商品房预售合同。二、关于涉案合同的效力问题由于杨XX与南宁XX房地产公司签订《合作建房合同》实为商品房预售合同,而南宁XX房地产公司作为出卖人,未提供证据证明其在本案诉讼前已取得《合作建房合同》所涉房屋的商品房预售许可证明,故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,杨XX与南宁XX房地产公司签订《合作建房合同》属于无效合同综上,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定。
【案件基本信息】1、裁判文书字号(2019年)桂1302民初1802号案由:房屋买卖合同纠纷2、当事人原告:欧XX代理人:乐豪发电子游戏代理权限:全权代理被告:广西XX房地产公司【基本案情】2018年3月,欧XX在广西来宾市街上看到广告牌“2018年8月30日铁定交房”,得知该楼盘系广西XX房地产公司开发的“XXX楼盘”,遂来到售楼部了解情况,之后与广西XX房地产公司签订《商品房买卖合同》,原告购买该楼盘,并交付了定金20000元及首付款95000元。签订《商品房买卖合同》后,广西XX房地产公司并没有给一份《商品房买卖合同》给欧XX,欧XX于是用手机把《商品房买卖合同》拍下来留证,之后广西XX房地产公司一直没有把《商品房买卖合同》交给欧XX。事后得知,欧XX欲购买的房屋已被广西XX房地产公司卖给他人。于是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定诉之法庭。【法院裁判要旨】经法院主持调解,广西XX房地产公司认识到自己的错误,双倍返还欧XX定金并退还欧XX全部购房款。
美控俄对乌军动用化学武器 违反国际公约近年来,非法集资等涉众型刑事案件逐渐增多,部分案件中被害人的损失未能得到全额赔偿,因而移送执行部门以继续退赔被害人损失的案件也就越来越多。如何妥善处理被害人的损失与其他民事债务之间的关系,成了执行中亟待解决的问题。2014年,最高人民法院制定了《关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》,其中第十三条第一款规定“退赔被害人的损失”优先于“其他民事债务”清偿,但在适用时若不注意区分具体情况,也可能造成新的不公平。一、一个案例引发的思考2013年,被执行人甲因生产经营需要向乙银行借款300万元,并用其自有酒店大楼提供抵押。因被执行人甲未按期偿还所欠款项,乙银行遂将向本院起诉,要求被执行人甲立即偿还所欠本息,并要求对抵押房产进行拍卖、变卖,优先清偿债权。至2020年,本院以被执行人甲为债务人的执行案件已有十几件,执行标的总额高达3000万元。被执行人甲已明显无清偿能力,故本院依法对被执行人甲抵押给乙银行的酒店大楼进行拍卖,成交并扣除相关税费后,剩余可用于清偿债务的拍卖款还有550万元,其中乙银行主张优先清偿的数额为350万元,故结余200万元可用于清偿普通债权。另外,2018年,被执行人甲在丙地以生产经营需要向不特定多人非法吸收存款2000万元。2019年,丙地法院判处被执行人甲犯非法吸收公众存款罪,并责令其继续退赔被害人损失2000万元。在被执行人甲的上述房产拍卖过程中,丙地法院向本院发送参与分配函,请求本院将上述不动产的剩余拍卖款200万元优先用于退赔相关被害人损失。对于被执行人甲所有的酒店大楼剩余拍卖款200万元,是否应当优先用于退赔非吸案件被害人,主要有两种观点:第一种观点认为,根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》(以下简称《刑事涉财产执行规定》)第十三条第一款的规定,被执行人在执行中同时承担刑事责任、民事责任,其财产不足以支付的,“退赔被害人的损失”优先于“其他民事债务”进行清偿,故应当将被执行人甲所有的酒店大楼剩余拍卖款200万元全部用于退赔丙地法院非吸案被害人。第二种观点认为,因丙地法院非吸案判决中并未认定被执行人甲所有的酒店大楼为涉案赃物,故非吸案中被害人对该酒店大楼的剩余拍卖款200万元不享有优先于其他普通债权人清偿的权利,丙地法院非吸案中被害人未退赔的损失与本院被执行人甲的其他普通债权人应平等参与上述200万元的分配。上述两种观点的争议,关键问题是如何理解《刑事涉财产执行规定》中有关“退赔被害人的损失”的规定。笔者拟从法条的含义、相关规定背后的法理依据等方面,谈谈对上述问题的意见。二、关于“退赔被害人的损失”的含义刑事裁判中“退赔被害人的损失”的依据来自《中华人民共和国刑法》第六十四条。该条规定:“犯罪分子违法所得的一切财物,应当予以追缴或者责令退赔;对被害人的合法财产,应当及时返还;违禁品和供犯罪所用的本人财物,应当予以没收。没收的财物和罚金,一律上缴国库,不得挪用和自行处理。”从该规定可知,责令退赔的应当是犯罪分子违法所得的一切财物,如果原物存在,则应当退还给被害人;如果原物不存在或已被处分,可以用违法所得的财物的变价款进行赔偿。所以用于退赔被害人损失的财物一般应在刑事裁判中作出明确认定,以便在移送执行时可以及时、准确地进行处置。而对于未被刑事裁判认定为违法所得的犯罪分子的合法财产,则不能适用上述规定用于退赔被害人的损失。由此可见,退赔被害人损失实际就是对犯罪分子违法所得的财物进行处置,属于应由公安、司法机关在刑事诉讼中解决的问题。这与刑事附带民事赔偿也不相同,刑事附带民事赔偿是指被害人财物被犯罪分子毁坏而遭受物质损失的情形,不包括被害人财产被犯罪分子非法占有、处置遭受的损害,所以刑事附带民事赔偿的执行标的为犯罪分子的合法自有财产,不能以犯罪分子的违法所得来承担刑事附带民事赔偿责任。另外,虽然非法吸收公众存款罪中,集资参与人未被认定为被害人,但根据有关规定,在办理非法吸收公众存款罪案件过程中查封、扣押、冻结的涉案财物,一般应在诉讼终结后返还集资参与人,也就是退赔集资参与人的损失,故上述“退赔被害人损失”也应包含退赔集资参与人损失的情形。三、“退赔被害人的损失”优先于“其他民事债务”清偿的法理依据从上文的分析可以看出,刑事裁判中“退赔被害人的损失”移送执行,一般情况就是对刑事诉讼中已经认定的犯罪分子违法所得财物进行处置。但是,为什么该部分财物处置后的变价款在分配时“退赔被害人的损失”要优先于“其他民事债务”?主要是因为犯罪分子的违法所得财物在刑法上仍然视为被害人财产,不属于犯罪分子(被执行人)在民法上的责任财产,自然不能用于清偿犯罪分子的民事债务,而应将这部分财产“物归原主”,交还财产的合法所有者(即优先被害人)。此时,被害人要求退赔的权利属于物权请求权或者类似于物权请求权性质的权利,故司法解释赋予退赔被害人损失一种“物权化”的效力,优先于其他普通民事债务的清偿。而刑事附带民事赔偿则是权利人对财产损失的损害赔偿请求权,本质仍然属于债权请求权,无法与退赔被害人损失相提并论,其与犯罪分子的其他民事债务处于同等的受偿地位。一般情况下,犯罪分子的违法所得均无法足额退赔被害人的损失。只有当犯罪分子的违法所得足额退赔被害人损失后,才存在犯罪分子的其他民事债务(包含刑事附带民事赔偿)参与分配的情况,故此时才有《刑事涉财产执行规定》规定的“退赔被害人的损失”优先于“其他民事债务”清偿规则的适用。四、执行实践中被害人损失退赔不足时如何处理执行实践中经常出现情况是:将犯罪分子的违法所得处置后并不能足额退赔被害人的损失,但是犯罪分子仍有合法自有财产可以处置。此时能否以该部分财产的变价款用于清偿被害人退赔不足部分的损失?法律及司法解释对此均没有明确规定。最高人民法院曾在《关于刑事附带民事诉讼范围问题的规定》中规定:“经过追缴或者退赔仍不能弥补损失,被害人向人民法院民事审判庭另行提起民事诉讼的,人民法院可以受理。”但后来公布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》及《最高人民法院关于适用刑法第六十四条有关问题的批复》均明确规定:被告人非法占有、处置被害人财产的,应当依法予以追缴或者责令退赔;被害人提起附带民事诉讼的,人民法院不予受理。据此,即使经过强制执行,对于被害人退赔不足部分的损失,仍然不能提起刑事附带民事诉讼。对于该部分损失,能否与其他民事债务一样参与犯罪分子合法自有财产变价款的分配?笔者认为,对于应当退赔的被害人损失,如果刑事裁判中已经查明犯罪分子的违法所得的财物,则该部分违法所得的财物变价款只能用于退赔被害人,这属于物权性质的财产返还;但如果刑事裁判查明的违法所得财物不足以退赔被害人损失,则此时退赔不足部分的损失就应当转化为被害人的物质损失,属于刑事附带民事财产赔偿的救济范围。但为了减少被害人的诉累,同时也为了防止刑事判决和民事判决的重复、冲突,可以在执行中依据刑事裁判确定的退赔数额,扣除被害人实际退赔的损失后,不足部分的损失直接参与犯罪分子合法自有财产变价款的分配。但是,如果在之后的执行中发现犯罪分子仍有违法所得可以退赔的,则应当将其参与分配所得款项扣除并用于其他民事债务的清偿。五、所涉案例的处理意见首先,上文所举案例中法院强制拍卖的不动产系被执行人甲在丙地实施非吸犯罪行为前已合法取得的财产,并非其非吸犯罪行为所得款项的转化物,不属于应当优先退赔给非吸案受害人的涉案财物。而根据上文的分析,《刑事涉财产执行规定》中对“退赔被害人的损失”优先于“其他民事债务”清偿的规定,应当仅限于刑事裁判中已经查明的犯罪分子违法所得的财物,故丙地法院非吸案受害人对上述不动产的剩余拍卖款200万元不享有优先清偿的权利。其次,如将本案中被执行人甲名下不动产拍卖款优先用于清偿被害人损失,显失公平,会导致个案非正义现象的出现,实际造成了对其他普通民事债权人合法权益的侵害。本院其他以被执行人甲为债务人的执行案件中,大部分案件也是借贷纠纷,只是这部分债权人并未在丙地法院非吸案中予以认定,但不能因此就推后其清偿顺序。最后,为了减少被害人的诉累,同时也为了防止刑事判决和民事判决的重复、冲突,可以依据刑事裁判确定的退赔数额来扣除被害人实际已退赔的损失数额,得出不足部分的损失数额后,直接参与犯罪分子合法财产变价款的分配。故对于丙地法院非吸案中被害人未能受偿的退赔部分,在执行时,可以依据刑事判决确定的退赔数额,扣除被害人实际已退赔的损失数额,得出不足部分的损失数额,再申请参与犯罪分子合法财产变价款的分配,并由法院依法制作分配方案。综上,笔者认为,在民事执行过程中处置被执行人财产时,如遇到要求将所处置的财产优先“退赔被害人的损失”的情况,执行人员不能机械适用《刑事涉财产执行规定》,而应当明确该规定中优先“退赔被害人的损失”仅限于对被执行人违法所得的财物或该财物的转化物。对于被执行人名下其他合法财产处置,刑事裁判确定的受害人可就其未获清偿的损失部分,与其他普通债务人一并参与处置,平等清偿。
法官在司法审判中正确行使自由裁量权,实现法理情的统一,是建设社会主义法治国家的必然要求,是对中华优秀传统法律文化的一种弘扬,更是法院回应当前社会治理需求的必然选择。下面,我结合这几个案例给我们的三点启发,集中谈怎样实现法理情的统一:一、坚持法治思维,坚持以法律为底线和思考框架坚持法治思维,坚持以法律为底线和思考框架,是实现法理情相统一的必要条件。当诉求对立的两造同时找到法院时,他们是希望法官以公正、专业的方式提出争议解决方案。法官的纠纷解决是一种专业作业。所谓专业作业,就是法官以良好的法学素养为基础,综合运用不同的法律方法进行合法、公正的法律解释,在看似针锋相对的诉求中,找到双方都可接受、于法有据并有益于社会的纠纷解决方案。这里,需要正确处理法律与道德的关系。面对纠纷,法官应当首先请教法律。在法律有规定、法官对法律原则的认识清楚的情况下,严格依法办事,是道德对法律的托付、法律对道德的承诺。二、立足人文关怀立场,秉持同理心和常理常情,尊重社会公众的良知,指导法官自由裁量怎样正确发挥法官的自由裁量权而不违背法治与公正?这需要法官立足人文关怀立场,在审判中秉持同理心和常理常情。同理心是一种将心比心、换位思考的态度与思维方式。这也是达致公正的重要方法。法官在审判中立足人文关怀立场、尊重社会公众的良知,是正确行使自由裁量权的必要条件。所谓良知,是每个人都有的一种基本要求,是人对自己生命的一点自我期许,一种自我约束的力量。良知不同于道德意识,它本身是没有具体内容的。但它是一个客观存在。“人文关怀精神”,应当是所有法官都需要具备的基本职业素养,对人性底线的坚守是指导法官正确行使自由裁量权的重要前提。三、培养符合法律整全性的、融贯性的法秩序思维行使自由裁量权不是天马行空、放飞自我,它是法官的一个基本技能。正确行使自由裁量权是一位好法官的出色品质,是对法官裁判技艺的更高要求。所谓更高要求就是:能够把握法律的整全性,进行一种融贯性的法秩序思维。法律的整全性、融贯性、法秩序思维,三者意思相近,就是认识到我们的法律是一个与社会治理需要相符合的秩序整体,它包括法典法条、法律原则、法的精神与基本价值、公序良俗、国家政策和裁判规则等。法秩序思维,是把握法律秩序整体的思维模式。完全驾驭法律的整全性可能有难度,但是“融贯性思维”是每一位法官都可以身体力行的,它要求法官的裁判可普遍化。可普遍化即能够类似案件类似审判,它既包括横向的,也包括纵向的、即历史感。这是法官正确行使自由裁量权并保护自己的重要条件。
当法院在执行过程中发现被执行人除唯一住房外无其他财产可供执行时,很难在实现生效法律文书内容、遵守民诉法执行豁免规定和维护社会稳定和谐三者之间找到平衡点。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)第七条规定:“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。”这为唯一住房的执行提供了法定依据,但并没有明确限定“生活所必需居住房屋”的具体标准和如何保障“最低生活标准的居住房屋”的操作模式,实践中做法不一。笔者对此略述己见。一、被执行人住房超过生活所必需的认定(一)被执行人住房超过生活所必需的认定标准。笔者认为,不能单纯以登记在被执行人名下的房屋数量为标准,应结合被执行人的居住情况、房屋面积、房屋价格等多种因素予以认定。1.被执行人享有其他固定的租赁房屋。实践中经常存在这样的情况,被执行人名下有一套住房,同时因从事生产经营又从第三人处租赁房屋,并且长期固定在租赁房屋内从事日常生产生活;或者被执行人在城镇购置了商品房,同时又在农村承包集体土地从事畜牧养殖或经济作物种植,为了生产便利和生活需要,在承包土地上修建房屋或临时建筑长期居住。《规定》第七条并未规定被执行人对住房享有所有权,因此笔者认为,只要被执行人享有稳定的居住权,即使该第二处住房并未登记在被执行人名下,也可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准。2.被执行人共同居住的家庭成员名下有其他房产。尽管被执行人除唯一住房外无其他财产可供执行,但与被执行人共同居住的家庭成员名下有其他房产。如果被执行人长期居住在家庭成员名下的房屋,并将自己名下的房屋出租给第三人用于收益。笔者认为,由于被执行人具有相对稳定的其他住所,符合《规定》第七条规定的条件,因此此种情况下可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准。3.被执行人的唯一住房面积过大。对于被执行人的房屋面积明显超过生活所必需的认定标准,可以参照当地建设部门公布的上年度人均最低住房标准建筑面积,以及建设部发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定的第三条第二款,“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%”的规定。4.被执行人的唯一住房价格过高。考虑到我国各地经济发展不平衡的实际情况,对于认定被执行人住房是否超过生活所必需的另一标准就是价格判断原则,法院可以依照被执行人住房在当地的市场价格作为参考标准。因为在经济发达地区或者大城市,不同地段的房屋价格差异很大,当被执行人的唯一住房因所处的位置、地段、结构或用途等条件使其实际价值较大,评估变现后即使安置被执行人及其所抚养家属后仍有足额房产变价款实现债权,则法院可以认定被执行人的住房已经超过生活所必需的标准。(二)被执行人住房超过生活所必需的认定程序。对于执行超过生活所必需的唯一住房时,法院必须持十分谨慎的态度。只有公平、公正、透明地进行认定,合理地保障被执行人的异议权、复议权,才会有较强的说服力和实践操作性。1.以申请执行人提出申请为前提。目前对被执行人住房超过生活所必需的认定程序存在两种观点:第一种观点认为应由法院依职权启动认定程序,第二种观点认为应由申请人提出申请以启动认定程序。笔者赞同第二种观点,主要有以下几方面的原因:第一,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第一条的规定,申请执行人有向法院提供被执行人财产状况的法定义务。第二,《规定》第七条规定,人民法院应当根据申请执行人的申请,才能对被执行人超过生活所必需的房屋予以执行。第三,如果法院未经申请而是依职权予以执行的,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋时,很难得到申请执行人的配合和协助。2.由被执行人对执行行为提出异议。当法院收到申请执行人的申请书和材料后,应当严格按照上述四项标准,及时地对被执行人住房是否属于生活所必需进行审查。法院审查后认为被执行人的住房超过生活所必需的范围,根据申请执行人的申请,依法对该住房予以查封,但暂不采取拍卖、变卖或者抵债措施。被执行人可以依照民事诉讼法第二百二十三条的规定提出执行异议,并提供相应的材料和证据以证明该房屋属于生活所必需的。如果被执行人没有在规定期间提出异议申请的,应视为被执行人放弃了申请异议的权利。3.组成合议庭举行听证会。当被执行人对执行行为提出异议时,法院应当在十日内组成合议庭,通过举行听证会的形式进行审查,并通知申请执行人与被执行人参与听证会。如果被执行人的异议理由成立,法院裁定撤销或者改正。如果异议理由不成立,法院裁定驳回异议申请,依法对被执行人的房屋进行拍卖、变卖或者抵债。被执行人对驳回异议申请的裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议,但复议期间不停止执行。二、对被执行人最低生活标准所必需居住房屋的保障法院对被执行人超过生活所必需的唯一住房予以强制执行后,如何保障被执行人最低生活标准所必需居住房屋就成为关键。笔者认为,建立“周转房”机制可作为应对和解决唯一住房执行问题的新途径。此处的“周转房”是指功能齐全、面积较小、能够满足一个家庭基本生活需要的廉价租赁房,租赁方能及时提供充足的房源。具体而言,“周转房”机制应包含以下几个方面的内容。(一)由政府提供公租房、廉租房作为“周转房”。供房主体应当具有及时提供房源、随时订立租赁合同的资格,有人主张由申请执行人来寻找和确定供房主体。但是实践中申请执行人很少配合,对于申请执行人而言,自己非但没有实现法律文书所确定的权益,还得先行为对方当事人解决问题,这让申请执行人普遍难以接受。笔者认为最适合的供房主体为政府,由政府长期提供一定数量的公租房、廉租房作为“周转房”,而公租房、廉租房与商品房相比的最大特点就是价格低廉且稳定,不会出现因房租上涨而预留租金不足的情形。(二)法院不作为租赁合同的当事人。法院与政府签订的只是供房意向书,双方约定由政府长期提供一定数量的公租房、廉租房给法院,以作为“周转房”用于安置被执行人及其所扶养家属。当实际发生租赁关系时,并不由法院与政府签订房屋租赁合同,而是由政府和被执行人直接签订房屋租赁合同,被执行人可以根据自身的情况决定是否签订租赁合同。(三)法院从房产变价款中先行扣除20年公租房、廉租房标准的租金。由法院从房产变价款中先行扣除2年公租房、廉租房的租金交给政府,预留18年公租房、廉租房的租金交给被执行人。当2年租赁期满后,被执行人不愿搬出“周转房”且仍符合公租房、廉租房条件的可申请续签合同,被执行人自愿搬出“周转房”的则自行安排住房。如果被执行人不愿居住公租房、廉租房,未与政府签订租赁合同的,法院可以参照公租房、廉租房的租金标准,从房产变价款中先行扣除20年的租金交给被执行人,由被执行人自行解决居住问题。
这个是可以的。有待深入了解
可以申请人民法院惩罚他
按有利于孩子健康成长的原则判决
可以的,有待深入研究事情的来龙去脉
开庭没有?有待深入了解事情的来龙去脉
如何强制代建,有待深入了解
用户评价:抱着试一下的心态来咨询的,聊完了决定委托律师
用户评价:谢谢律师的解答,业务精湛,服务态度好!
用户评价:服务很不错,在网上找到律师的,保留了联系方式,咨询多次后决定委托律师帮我谈判,很快就解决了问题。