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原告诉称

林某兰 向本院提出诉讼请求： 1.判令我与 杨某君 之间的借名买房协议有效，北京市丰台区 一号 归 林某兰 所有，要求 杨某君 协助办理房屋过户手续。

事实与理由：我与 杨某君 为母女关系，我于 2018年8月15日购买北京市丰台区 一号 房产。因我当时无购房资质，征得 杨某君 同意，我占用 杨某君 的资质购买此房，所有购房资金及缴纳税费以及月供述贷均由我出资。我与 杨某君 就借名买房一事于 2018年8月15日签订《协议声明》一份，其中约定北京市丰台区201房产由我占有、使用、收益、处分。综上所述，我系北京市丰台区 一号 房产的真实权利人。现我购房资质已空出，故请求申请变更房产所有权人，望法院依法判如所请。

被告辩称

杨某君 辩称，我同意 林某兰 的诉讼请求， 林某兰 在起诉书中所说的事实与理由我均认可。

第三人 孙某峰 述称，我认为 林某兰 与 杨某君 所签的《协议声明》无效， 林某兰 与我没有借名买房的合意，我与 杨某君 已经离婚， 杨某君 和 林某兰 是想将房产转移走，侵害我的合法权益。 林某兰 与 杨某君 所签《协议声明》违反常理，这份证明是在 杨某君 提起离婚诉讼时向法院出示的，此前我没有见过。这份协议一定是后补的。 林某兰 也无借名买房的事实，她不居住使用房子，房子的实际控制人为 杨某君 ， 林某兰 没有全部出资，本案实际是 林某兰 与 杨某君 以借名买房之名，行转移夫妻财产之实。这套房屋本在离婚纠纷中就应该分割， 杨某君 这样做只是为了恶意拖延诉讼。

我与 杨某君 婚后， 杨某君 向自己的母亲及亲朋转账合计 260万余元，这个数额和当时的该房首付款相差无几。其中，单方面多次将名下存款大额取现、转账，总额达178余万元，在购房当年，仅取现就有80余万元，说明 杨某君 转移夫妻共同财产的意图明确。我认为涉诉房屋系我与 杨某君 婚姻关系存续期间购买， 林某兰 与 杨某君 签订的合同基于合同相对性对我不产生效力。房屋是我与 杨某君 的共同财产，贷款合同也是我与 杨某君 共同签订，即使 林某兰 向 杨某君 汇款，也是对子女的生活补助， 林某兰 并不居住使用这套房子，房子的实际控制人是 杨某君 。

房子首付绝大多数是我们夫妻出资的，还差了一点是 林某兰 补的，我认为是赠与我们的。房贷是以女方的名义贷款，但是实则是夫妻共同还贷。 林某兰 在 2018年时有购房资格，没有借名买房的必要。总之，请求驳回 林某兰 的全部诉讼请求。

法院查明

2018年8月15日， 杨某君 作为买受人，案外人 刘某航 作为出卖人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买位于北京市丰台区 一号房屋 。购房总价款 4 050 000元，其中首付款2 180 000元，贷款1 370 000元，自2018年12月28日始， 林某兰 每月向 杨某君 账户转款，金额为 8000元、7900元、7800元、7700元不等，均备注有“还 一号 房款 ”。

同日， 刘某航 作为甲方， 杨某君 作为乙方，北京 某中介公司 作为丙方，三方签订《居间服务合同》，约定由北京 某中介公司 提供中介服务，乙方需支付居间服务费 87 480元， 林某兰 支付了服务佣金 87 480元，北京 某中介公司 出具了《业务收据》，其中收款人处签字为 “ 罗某刚 ”，交款人处签字为“ 林某兰 ”。

当日， 林某兰 支付购房定金 100 000元。2018年8月22日， 林某兰 支付剩余购房定金 400 000元，2018年10月15日支付了首付款2 180 000元。 林某兰 后续支付了购房所需要缴纳的个人所得税 34 400元、契税103 205元、补缴土地金926元。

庭审中， 林某兰 提交《协议声明》，内容为： “甲乙双方友好协商，双方系母女关系，甲方 林某兰 于 2018年8月15日购买丰台区 一号 房产，因甲方无购房资质，征得乙方同意，占用乙方的购房资质购买此房，所有购房资金及缴纳税款以及月供还贷均由甲方出资，对于购买后房屋处置，乙方认可甲方具备房屋出租出售等处置权，所产生的收益均归甲方 林某兰 ，乙方没有异议，会出面配合甲方对于房屋的处置，如甲方不打算对房屋进行处置，则甲方具备永久居住使用权利，乙方无异议，特此申明！ ”。 杨某君 对该分证据表示认可， 孙某峰 不认可该份证据，称对该份协议并不知情，认为协议系 林某兰 与 杨某君 在 杨某君 对其提起离婚诉讼后倒签。

林某兰 提交污水处理费票据、自来水发票、供暖费缴费凭证、 林某兰某 银行明细，拟证明涉诉房屋各项支出均由 林某兰 支付， 林某兰 将房屋出租，租金亦由 林某兰 收取，拟证明 林某兰 系房屋的实际控制人和使用人。 杨某君 对 林某兰 的证据表示认可， 孙某峰 不认可 林某兰 的证明目的。

林某兰 提交房屋所有权证书，拟证明证书原件一直由 林某兰 掌握， 林某兰 系房屋的实际控制人和使用人， 杨某君 对 林某兰 的证据表示认可， 孙某峰 不认可证明目的，认为证件由 杨某君 保管，实际控制人为 杨某君 。

林某兰 提交结婚证、不动产登记查询单、存量房屋买卖合同，拟证明 2018年8月购房时，因 林某兰 名下有位于北京市西城区 二号房屋 ， 林某兰 爱人 齐某超 名下有位于北京市丰台区 一号房屋 ，故 林某兰 在 2018年8月购房时不具备购房资质，需要借助 杨某君 的名义购房。 齐某超 名下丰台区 一号房屋 已经于 2019年6月26日出售，现 林某兰 及爱人 齐某超 名下只有一套住房，符合限购政策，具备变更登记的客观条件。 杨某君 对此表示认可， 孙某峰 不认可证明目的。

庭审中， 林某兰 申请 罗某刚 出庭作证， 罗某刚 称 2018年7月， 林某兰 和 杨某君 找其在看房，但 林某兰 有两套房屋，没有购房资格，需要用 杨某君 的名义购买，在 2018年8月15日，以 杨某君 的名义购买了涉诉房屋， 林某兰 和 杨某君 达成了协议，协议在我们店里起草，我也在场，她们自己签字，按了手印。 林某兰 、 杨某君 认可证人证言， 孙某峰 不认可证人证言。

庭审中， 杨某君 提交借款合同、公积金还款明细、 某 银行还款明细、还贷款卡明细，拟证明 林某兰 借用 杨某君 的名义购买了 一号 的房子，并用 杨某君 的名义办理了银行贷款，从公积金贷款 800 000元，从 某 银行贷款 570 000元。两笔贷款都是2018年12月4日放款，从2019年1月4日开始还款，最开始每月还款7900多元，后面逐渐减少，现在是每月7600多元，以上贷款均系 林某兰 每月直接转到 杨某君 还贷款的银行卡上，对此贷款事宜以及还款事宜 孙某峰 从头到尾都知道，并且签字认可。

林某兰 对该份证据表示认可， 孙某峰 认可上述证据的真实性，不认可证明目的，认为不是借名买房，买房是为了孝敬老人，方便照顾。不知道贷款是 林某兰 进行偿还的， 杨某君 称是支取公积金用于偿还。

杨某君 提交派出所询问笔录、离婚案件庭审笔录、拟证明其与 林某兰 之间多笔转账及取现，法院已经审理过，本案不应再处理。 林某兰 认可该组证据， 孙某峰 认可该组证据的真实性、关联性，不认可证明目的。

孙某峰 提交中介职员计算的房产教育信息照片、买房时部队开具的证明、初审前签字的聊天记录，拟证明涉诉房屋是其与 杨某君 商量一致后购买，购房合同是其同意才签订的，签字及领取房本其全程参与。 林某兰 、 杨某君 认可上述证据的真实性，不认可证明目的。

孙某峰 提交房屋租赁合同、房屋所有权证照片，拟证明房屋的实际控制人为 杨某君 与 孙某峰 。 林某兰 及 杨某君 对该份证据的真实性表示认可，不认可证明目的。

孙某峰 提交 2021年5月10日谈话笔录、离婚诉讼中 杨某君 提交的转账说明，拟证明 杨某君 和 林某兰 在租住的房子居住， 林某兰 并未实际控制房屋。 林某兰 、 杨某君 认为 林某兰 实际控制房屋，是否实际居住房屋与本案无关。

孙某峰 提交买房前后转账及取现统计表、民事判决书、公积金贷款审核确认书、还款确认书、贷款借款合同、 2019年微信聊天记录、还贷后转账及取现统计表、 杨某君 提取住房公积金流向统计表、开庭笔录、询问笔录、 杨某君 与 林某兰 转账明细汇总，拟证明购买涉诉房屋的首付款大部分由 杨某君 和 孙某峰 出资， 林某兰 只出了小部分，该部分应认定为对 孙某峰 与 杨某君 的赠与。

孙某峰 与 杨某君 约定， 孙某峰 负责日常开销， 杨某君 负责攒钱买房，双方共同积蓄及女方公积金足以支付大部分首付款。自婚后至买房前后， 杨某君 向 林某兰 转账、取现 2 050 000元。买房前， 孙某峰 与 杨某君 商定， 杨某君 收入及公积金用于偿还房贷。从 2019年初还贷后， 杨某君 向其他账户转账350 000余元，向其母亲转账78 300元，取现42万余元，涉诉房屋实际由 杨某君 用夫妻共同财产偿还房贷。 林某兰 、 杨某君 认为房款由 林某兰 出资，还贷款由 林某兰 偿还，未使用夫妻共同财产偿还。

经查， 杨某君 曾以离婚纠纷将 孙某峰 诉至北京市门头沟区人民法院，后该院作出判决书，分割了 杨某君 在存款。 孙某峰 在该案中主张 杨某君 在中国 某 银行账户有大额取款，共取现 437 750元。 孙某峰 主张自结婚以来至查询之日止， 杨某君 共向他人转款 1456 472元，其中共向其母亲 林某兰 转款 661 800元，2019年1月1日之后向他人转款225 600元（包含2019年9月30日向 林某兰 转款 78 300元）。 杨某君 对上述款项均一一作出了回应。该院经审理后认为，对于一方提出的另一方 2018年至2019年期间大额转账、取现情况另一方能够作出相应解释，从双方相互质疑及回应的过程，亦未发现一方有恶意转移、隐藏财产的情况。

后 孙某峰 不服一审判决提起上诉，上诉理由包括认为一审判决对 “未发现女方有明显的恶意转移、隐藏财产情况”事实认定不清，后北京市第一中级人民法院作出判决书，认为 杨某君 就其转账、支出情况能做出合理解释的情况下，考虑双方的实际工作、生活情况，认定 杨某君 并无转移、隐匿夫妻共同财产的行为。

本案中， 孙某峰 再次坚持主张 杨某君 向自己的母亲及亲朋转账合计 260万余元。

裁判结果

林某兰 与 杨某君 签订的《协议声明》有效， 杨某君 于本判决生效之日起七日内配合 林某兰 办理上述房屋的所有权变更登记手续；

房产律师靳双权点评

本案中，涉诉房屋登记在 杨某君 名下，为 杨某君 与 孙某峰 婚姻关系存续期间购买， 林某兰 主张其为涉诉房屋的实际权利人，应提供充分证据予以证明。首先，从出资情况看， 林某兰 提交了首付款及贷款的转账凭证等证据以证明其出资， 孙某峰 主张上述出资实际为 杨某君 以夫妻共同财产支付，认为 杨某君 在婚姻关系存续期间存在恶意转移、隐藏财产情况，结合双方离婚纠纷案件查明的事实以及生效判决作出的认定， 杨某君 不存在恶意转移、隐藏财产的情况， 法院 对 孙某峰 的该项辩解不予采信，认定涉诉房屋由 林某兰 出资。

其次， 林某兰 提供《协议声明》及房屋中介人员 罗某刚 的证明，可以证明其出资系基于其取得所有权的意思表示，其与 杨某君 之间存在借名买房的合同关系。结合 林某兰 夫妻购房当时名下已有两套房屋，不具备购房资格，具有借名买房的客观需要。故 林某兰 要求确认其与 杨某君 的《协议声明》有效， 杨某君 协助其办理涉诉房屋的权属变更登记手续，于法有据， 法院 予以支持。