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原告诉称

杨某杰 、 赵某文 向本院提出诉讼请求：确认 杨某鹏 将丰台区 一号 房屋赠与 吴某君 的行为无效。

事实和理由： 杨先生 与 苏女士 共生育三个子女，分别为 杨某鹏 及 杨某达 、 杨某峰 。 赵某文 系 杨某达 之妻， 杨某杰 系 杨某达 与 赵某文 之独子。 杨先生 于 2003年去世， 苏女士 于 2015年去世， 杨某达 于 2015年去世。 杨先生 原系北京 H 公司 职工，单位分配 杨先生 职工宿舍一间。 2009年7月，北京 H 公司 宿舍面临拆迁，因 杨先生 已经死亡， 苏女士 、 杨某达 、 杨某鹏 商议由 杨某鹏 代为办理该职工宿舍的腾退事宜。被腾退房屋系北京 H 公司 分配给 杨先生 的福利分房， 杨先生 去世后，被安置的对象应是 杨先生 的法定继承人。

杨某鹏 作为 杨先生 的法定继承人之一以其名义与北京市丰台区 A 村 村民委员会、北京 H 公司 办理了腾退，取得拆迁补偿款 147635元，并与开发商签订了安置房买卖合同，该拆迁补偿款及拆迁安置房并非 杨某鹏 的个人财产，应属于遗产，由 杨先生 的法定继承人共有。

杨某杰 、 赵某文 曾于 2018年5月向朝阳区人民法院申请分家析产，诉讼过程中， 杨某鹏 称已于 2016年11月与前妻 吴某君 办理复婚并将诉争房屋更名至其妻 吴某君 名下，更名办理完毕后又于 2016年12月办理了离婚手续，现 吴某君 已经去世。 吴某君 的法定继承人为 杨某超 、 杨某可 。

杨某杰 、 赵某文 认为， 杨某鹏 作为诉争房屋的共有权人之一，其通过复婚、离婚等手段将诉争房屋过户至 吴某君 名下，系恶意转移 杨先生 的遗产，该行为严重侵害了 杨某杰 、 赵某文 的利益，系无效行为。综上， 杨某杰 、 赵某文 诉至法院。

被告辩称

杨某鹏 、 杨某超 、 杨某可 辩称：不同意 杨某杰 、 赵某文 的诉讼请求，理由如下： 1、 杨某鹏 将丰台区 一号 房屋（以下简称 “安置房屋”）赠与 吴某君 的行为合法有效，处分的财产为 杨某鹏 个人财产，不存在恶意转移 杨先生 遗产的行为。 2、被腾退房屋性质为农民临建房，不是 杨先生 享有物权的房屋，属于单位自管公租房性质，需要缴纳租金，不能作为私人财产被继承，所以被腾退房屋不能作为 杨先生 个人遗产发生继承。 杨某杰 、 赵某文 主张拆迁补偿款及安置房屋属于遗产，缺乏法律依据和事实依据。

3、被腾退的临建房需要交纳租金等费用，说明出租人及承租人之间为租赁关系，是一种合同关系， H 公司 作为出租人享有自主选择合同相对人的权利，被腾退房屋在腾退前，公房承租人已经变更为 杨某鹏 ，由 杨某鹏 实际居住，并一直履行承租人义务，交纳租金及各项费用。腾退时，依据腾退安置方案的规定，回迁住户购买经济适用房的资格认定由腾退户现承租人自行到政府有关部门按规定办理手续。 杨某鹏 经过资质认证，审核通过为适格的现承租人，可以购买经济适用房，也可以证明腾退房屋拆迁时的承租人为 杨某鹏 。拆迁补偿也是对承租人即 杨某鹏 的补偿。

杨某鹏 全额出资购买了安置房屋，已合法登记，取得房屋所有权，且腾退时并未用到 杨先生 的工龄折抵购房款，不构成福利分房。故，安置房屋不属于 杨先生 的遗产， 杨某鹏 、 赵某文 主张安置房屋为遗产，无事实与法律依据。

4、 杨某鹏 、 赵某文 的诉讼请求虽然是诉请赠与合同无效，然主张的事实基础本质上是基于遗产继承，属于财产返还请求权，该债权适用诉讼时效制度，该诉讼请求已经过了诉讼时效，不应当得到支持。

法院查明

杨先生 和 苏女士 共生育三个子女，长女 杨某峰 、长子 杨某鹏 、次子 杨某达 。 2003年10月14日， 杨先生 去世， 2015年1月29日 苏女士 去世， 2015年8月28日 杨某达 去世。 杨某杰 系 杨某达 和 赵某文 之独生子。 杨某鹏 和 吴某君 育有 杨某超 、 杨某可 两个子女， 吴某君 于 2017年5月7日去世。

2007年11月13日，北京 H 公司 （以下简称 H 公司 ）制定《关于职工农民房腾退安置方案》（以下简称《腾退安置方案》），其中资质认证及选房部分方案包括 “回迁住户购买经济适用房的资格认定由腾退户现承租人自行到政府有关部门按规定办理手续”。

2009年7月23日，甲方：北京市丰台区 A 村 村民委员会（以下简称 A 村 委会）、 H 公司 与乙方：住农民房承租人 杨某鹏 ，签订《腾退协议书》，内容包括：根据 H 公司 与 A 村 委会签订的腾退协议，依据《农民房腾退安置方案》，现甲乙双方达成如下协议：一、甲乙双方严格履行《北京 H 公司 关于职工租住农民房腾退安置方案》中的条款。二、乙方于 2009年7月腾退现住房交拆除公司拆除。三、甲方同意由 A 村 委会提供经适房指标一套，甲方同意由 H 公司 给予除工程配合奖以外的如下资金补偿。

2010年3月2日，甲方北京 S 公司 与乙方 杨某鹏 签订《安置房屋买卖协议》，约定， 购买一号房屋， 总价款 409456元。 杨某鹏 缴纳房款、综合地价款、契税等费用后，于 2012年11月24日将前述涉案房屋转移登记至 杨某鹏 名下。 2016年12月6日，涉案房屋通过夫妻间不动产转移登记，登记至 吴某君 名下。

关于双方争议的事实和证据，本院查明如下：

一、关于诉讼时效

杨某杰 、 赵某文 称是在另案诉讼中于 2018年8月21日才得知涉案房屋由 杨某鹏 转移登记至 吴某君 名下。经询， 杨某鹏 、 杨某超 、 杨某可 称涉案房屋是 杨某鹏 的个人财产，所以 杨某鹏 将涉案房屋赠与 吴某君 时未告知过 杨某杰 、 赵某文 ；但 杨某鹏 将拆迁腾退、签订《腾退协议书》等情况告知过 苏女士 、 杨某达 。

二、关于承租人变更

杨某鹏 称，其母亲 苏女士 曾通过公证方式给 杨某达 一套房屋，所以 杨先生 去世后单位通知 苏女士 时， 苏女士 直接让 杨某鹏 去办理， 苏女士 说此事时， 杨某达 是知道的也在场；后来在办理安置房签协议的时候， 苏女士 也和 杨某鹏 说了， 杨某达 也在边上也是知道的， 杨某鹏 当时不知道具体地址，并为此询问 苏女士 ；在 H 公司 办理变更承租人手续时，就很简单的办理了，也没要身份证和其他材料，现在记不清楚当时是否签过变更承租人的书面材料了。

本院依法向 H 公司 出具协助调查函， H 公司 向本院出具《关于 杨某鹏 腾退农民临建房情况说明》（以下简称《情况说明》），载明： “贵院协助调查函收悉，现就 杨某鹏 腾退农民临建房情况做以下说明： 1、经了解 杨某鹏 之父 杨先生 生前系我公司退休职工。 杨先生 在单位工作期间经本人申请部门领导同意，公司房管部门分配给 杨先生 ， 2、 杨先生 去世后，房屋一直由 杨某鹏 居住且承担房、水、电相关费用。 3、2005年 A 村 需进行旧村改造，要求腾退占用的房屋及土地。公司与大队达成协议，为每个腾退户提供各项补偿款 137635元，大队提供搬家费10000元，并给一个经济适用房安置指标。由腾退户自行购买。4、 杨某鹏 依据腾退政策完成腾退并购买了丰台区 一号 房屋。以上情况属实，特此复函 ”。

杨某杰 、 赵某文 主张《情况说明》的部分内容与事实不符，该房屋的承租人并未发生变化，只是 杨某鹏 在管理使用，事实上， 杨某鹏 也未居住在该房屋，之所以会产生水电费，系 杨某鹏 将房屋出租了；而且《腾退协议书》也明确说明，腾退依据包括《北京 H 公司 关腾退安置方案》，是针对 H 公司 职工租住房屋的腾退安置。 杨某鹏 、 杨某超 、 杨某可 则主张，根据《情况说明》可知， 杨某鹏 居住使用该房屋并支付水电费等， 杨某鹏 履行了承租人的义务， 杨某鹏 是实际承租人，而且回函也载明 杨某鹏 依据腾退政策完成腾退并购买了涉案房屋，事实上 杨某鹏 购买涉案房屋也未使用 杨先生 的工龄折抵购房款，所以涉案房屋是对承租人 杨某鹏 的补偿，而不是 杨先生 的遗产；根据《腾退安置方案》，回迁住户购买经济适用房的资格认定由腾退户现承租人自行到政府有关部门按规定办理手续， 杨某鹏 购买了涉案房屋，就说明其是实际承租人。

杨某杰 、 赵某文 主张，前述不动产转移登记行为系 杨某鹏 将涉案房屋赠与 吴某君 的行为，应属无效，理由为：涉案房屋系拆迁安置而来，被拆迁房屋原属于 杨先生 单位分配给 杨先生 的公租房，该房屋在 杨先生 去世之后由单位进行腾退安置，安置房屋应属 杨先生 遗产，因为该房屋是职工福利分房， 杨某鹏 是北京 某单位 的职工并且已经享受福利分房。

杨某鹏 在 杨先生 去世后办理更名客观上不能实现，因为 杨先生 单位福利分房要变更为 杨先生 的继承人之一，需得到 杨先生 其他继承人同意，而且事实上 杨某鹏 也未能成为 杨先生 承租公房的承租人， 杨某鹏 签订腾退协议和安置房买卖合同是代表 杨先生 的全部继承人，因为涉案房屋是因 杨先生 福利分房被腾退使用安置指标购买价的安置房，是 杨先生 的遗产，该房屋是 杨先生 全部继承人共同共有，基于此， 杨某鹏 将涉案房屋赠与 吴某君 的行为是无效的，侵犯了 杨某杰 、 赵某文 的财产权。

杨某鹏 和 吴某君 当时是离婚状态，在 杨某杰 、 赵某文 调查得知涉案房屋登记在 杨某鹏 名下后， 吴某君 和 杨某鹏 办理复婚手续， 2016年12月6日办理产权转移登记，2016年12月26日办理离婚手续，因此该赠与行为发生的时点，以及离婚复婚情形，显属恶意串通转移财产。

另查：一、 之前 案件中王某某录音证据载明： “…… 杨先生 当时这套房子不是给的 杨先生 的吗，但是不是 杨先生 不是去世走了吗，这房子就一直挂在了 杨某鹏 的名下了，因为 杨某鹏 不是 H 公司 的职工啊 ……”； 杨某鹏 在该案中认可上述录音的真实性。二、另案 2018年7月10日的谈话笔录中， 杨某鹏 自述： “……房屋买卖协议是 S 公司 与我签订的，与其他人无关。签订买卖协议的时候，经过 杨某峰 、 杨某达 的意见后签订的，他们明确表示不购买涉案房屋，所以我以自己的名义购房，涉案房屋是我个人的。 2003年10月份 杨先生 去世后，承租人变更为我，近年来无人对此事提出异议，证明 杨某峰 、 杨某达 放弃了相关权利 ”。

裁判结果

被告 杨某鹏 将丰台区 一号 房屋赠与 吴某君 的行为无效。

房产律师靳双权点评

根据双方诉辩意见及查明情况， 法院 归纳如下争议焦点：一、 杨某杰 、 赵某文 起诉是否超过诉讼时效；二、 杨先生 死亡后，其承租房屋的承租人变更为 杨某鹏 。 法院 分述如下：

关于争议焦点一 。 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中， 杨某杰 、 赵某文 称是在另案诉讼中于 2018年8月21日才得知涉案房屋由 杨某鹏 转移登记至 吴某君 名下。 杨某鹏 、 杨某超 、 杨某可 未告知 杨某鹏 将涉案房屋赠与 吴某君 ，又无证据证明 杨某杰 、 赵某文 于 2018年8月21日前即知晓涉案房屋变更登记至 吴某君 名下，故诉讼时效应自 2018年8月21日起算， 杨某杰 、 赵某文 提起本案诉讼未超过诉讼时效。

关于争议焦点二，被拆迁房屋原为 杨先生 承租。 杨某鹏 主张 杨先生 死亡后，被拆迁房屋的承租人变更为 杨某鹏 ，其主要证据系 H 公司 出具的《情况说明》及《腾退安置方案》，认为根据《情况说明》可知， 杨某鹏 居住使用该房屋并履行了支付水电费等承租人的义务，其是实际承租人；《情况说明》也载明 杨某鹏 依据腾退政策完成腾退并购买了涉案房屋；根据《腾退安置方案》，回迁住户购买经济适用房的资格认定由腾退户现承租人自行到政府有关部门按规定办理手续， 杨某鹏 购买了涉案房屋，就说明其是实际承租人。

对此， 法院 认为，《情况说明》仅是对被拆迁房屋使用、腾退、拆迁等事实的表述，并未明确被拆迁房屋在拆迁腾退前已变更承租人为 杨某鹏 ；此外， 杨某鹏 在另案中亦自述， “签订买卖协议的时候，经过 杨某峰 、 杨某达 的意见后签订的，他们明确表示不购买涉案房屋，所以我以自己的名义购房，涉案房屋是我个人的 ”，如承租人已变更为 杨某鹏 ， 杨某鹏 又就购买拆迁安置的涉案房屋征询 杨某峰 、 杨某达 的意见与常理不符；

结合 杨某鹏 认可真实性的的录音证据，内容涉及 “ 杨先生 当时这套房子不是给的 杨先生 的吗，但是不是 杨先生 不是去世走了吗，这房子就一直挂在了 杨某鹏 的名下了，因为 杨某鹏 不是 H 公司 的职工啊 ……”。在此情况下，未有证据显示 H 公司 、 杨某鹏 之间就被拆迁房屋签订过租赁合同， 杨某鹏 使用房屋、支付房屋相关费用等的行为，并不能当然的推定 杨某鹏 就被拆迁房屋与 H 公司 形成事实租赁关系， 法院 对 杨某鹏 主张其系被拆迁房屋变更后的承租人的意见不予采信，涉案房屋的相关权益并不当然的属于 杨某鹏 个人。

杨某鹏 明知涉案房屋的来源、拆迁等过程，在取得涉案房屋权属登记后，通过复婚、夫妻间变更的方式将涉案房屋转移登记至 吴某君 名下，此后不久又再次离婚， 杨某鹏 、 吴某君 有恶意串通之意，且该行为已经损害了 杨先生 其他继承人的合法权益。综上， 杨某鹏 将丰台区 一号 赠与 吴某君 的行为应认定无效。